Podwyżka stóp procentowych szkodzi sektorowi nieruchomości

Jun 23, 2023

W miarę jak banki centralne zbliżają się do końca szybkich i znaczących cykli podwyżek stóp procentowych, efekty opóźnione związane z podwyżkami stóp procentowych z ostatnich 18 miesięcy zaczynają wpływać na gospodarkę. Jest to szczególnie widoczne na rynku nieruchomości, ze względu na znaną wrażliwość tego sektora na wzrost stóp procentowych.

Istnieją dwa obszary do rozważenia w przypadku nieruchomości - mieszkalny i komercyjny. Ten drugi pozostaje pod znacznym naciskiem nie tylko ze względu na bardziej restrykcyjną politykę pieniężną, ale także ze względu na dostosowanie się globalnej makroekonomii do nawyków pracy w świecie po epidemii COVID. Praca zdalna i hybrydowa nadal obniżają wskaźniki obłożenia biur i wywiera presję na biznesy w centrum miasta, które są uzależnione od przepływu pracowników, takie jak restauracje i kawiarnie.

Jednak to rynek nieruchomości mieszkaniowych jest bardziej prawdopodobny jako temat do handlu, szczególnie w przestrzeni walutowej. Wiele gospodarek G10 wykazuje podobne cechy, gdzie ceny mieszkań szybko rosły w ostatnich latach, zbliża się "klif kredytowy" (gdzie oferty kredytów o stałym oprocentowaniu są refinansowane po stopach dwukrotnie lub bardziej wyższych niż pierwotne stawki), a ryzyko znacznych niewypłacalności i gwałtownego spadku cen nieruchomości jest wysokie. Australia, Szwecja i Wielka Brytania są głównymi gospodarkami wpisującymi się w ten nurt.

W przypadku Wielkiej Brytanii sytuacja jest szczególnie wyraźna i stanowi dobry przykład na to, jak opóźnienie efektów restrukturyzacji polityki monetarnej może być długotrwałe oraz na to, co może rozwijać się w innych rozwiniętych gospodarkach. Około 2 miliony kredytów o stałym oprocentowaniu, z oprocentowaniem poniżej 2,5%, wygaśnie między teraz a końcem 2024 roku; obecne dwuletnie oprocentowanie wynoszące ponad 6% oznacza, że wielu z tych kredytobiorców doświadczy trzykrotnego wzrostu kosztów odsetek z dnia na dzień. Sam wzrost stóp procentowych nie nastąpił jednak nagle, Bank Anglii prowadził restrykcyjną politykę monetarną od grudnia 2021 roku, ale dopiero teraz odczuwalne są skutki tych podwyżek w gospodarce.

Co ważne, nie tylko wpływ restrykcji był opóźniony, ale jest również prawdopodobne, że będzie bardziej długotrwały, ze względu na wzrastającą tendencję do przedłużania okresu obowiązywania stawek hipotecznych - większość udzielanych w tym roku kredytów o stałym oprocentowaniu miała okres spłaty wynoszący co najmniej 5 lat. Oznacza to, że gdy Bank Anglii w końcu zacznie łagodzić politykę monetarną - w przyszłości - skutki tych cięć nie zostaną natychmiast odczuwalne, co prowadzi do obecnie obowiązujących stawek, które będą działać jako hamulec dla gospodarki przez dłuższy czas.

To utrudnia stworzenie strukturalnego rynku byka dla funta szterlinga, zwłaszcza biorąc pod uwagę, że większość tej refinansowanej hipoteki będzie miała miejsce w tym roku, prowadząc do znacznego spadku rozporządzalnego dochodu, co prawdopodobnie wpłynie na ograniczenie wydatków przez konsumentów, gdyż zaciskają oni pasa. Mimo, że może to mieć pożądany efekt deflacyjny na gospodarkę, prawdopodobnie pogłębi stagnację, która już dotyka Wielką Brytanię.

Podobne trendy mogą być obserwowane w innych gospodarkach i walutach o podobnych cechach, takich jak SEK (korona szwedzka) i AUD (dolar australijski), gdzie widoczna jest podobna niechęć obu banków centralnych, podobnie jak Banku Anglii, do podwyższania stóp procentowych, aby uniknąć znaczącego negatywnego wpływu na swoje rynki nieruchomości.

Poza przestrzenią walutową istnieją inne sposoby, aby inwestorzy uzyskali ekspozycję na szerszy temat nieruchomości. Jeden z nich to iShares US Real Estate ETF, fundusz, który odzwierciedla większe zaniepokojenie inwestorów stanem sektora, biorąc pod uwagę jego znaczące osłabienie w porównaniu do szerokiego indeksu S&P 500 w tym roku.